Собствен бизнес: управление на жилища

* Изчисленията използват средните данни за света

Организациите, занимаващи се с жилищно-комунални услуги и поддръжка на жилищни сгради днес не са популярни сред населението, смята се, че собствениците и служителите на такива предприятия не се интересуват от изпълнението на задълженията си и просто събират пари. На пазара обаче има частни компании за жилищно и комунално обслужване, които са много по-ефективни в работата си, защото собственото им благополучие зависи от удовлетвореността на клиентите. Възможно е да отворите собствена управляваща компания, ако има разчитане на дългосрочен бизнес и знания и умения в обществените комунални услуги, тъй като лидерските позиции в тази област са много важни.

Влизането на този пазар може да бъде много трудно, повечето жилищни сгради днес вече се обслужват от управляващи компании и дори нови сгради се прехвърлят предварително на управлението на най-пъргавите предприемачи. Обикновено елитните и големи къщи, съществуващи досега само в проекта, формално или неформално вече са „заети” от една или друга компания и често големите и дългогодишни играчи първоначално вземат такива обекти за себе си. Новакът може да отиде в по-прости къщи, които не са интересни за водещи конкуренти, в този случай няма да ви се налага да разчитате на големи печалби, ще има много работа, но най-важното на първите етапи е да си спечелите име. Както вече беше отбелязано, повечето жители са скептично настроени към работата на комуналната служба и ги възприемат като необходимост. Затова е много важно да покажем и докажем, че предприемачът е готов да работи, че се интересува от подобряване на стандарта на живот у дома, че не е безразличен към своето състояние.

Все още е възможно да се намери ниша, особено в големите градове, обещаваща посока - нови квартали в строеж, проектирани за обикновени хора. Тук може да се наложи да провеждате състезания или да убедите потенциалните клиенти, че тяхната собствена компания е по-добра от много други, но впоследствие ще бъде много по-лесно. Нивото на конкуренция може да изглежда твърде високо в началото, но не трябва да забравяме, че правителствените агенции не са толкова заинтересовани от ефективността на своята работа, големите играчи са заети с обслужването на по-печеливши къщи, а същите новодошлите нямат значителни предимства. Ето защо е много важно самият предприемач или наетият от него управител да бъде професионалист в своята област, да знае всички особености на обслужването на жилищните сгради и, ако е възможно, да има достатъчно връзки, за да получи по-изгодни договори и да разреши много бюрократични въпроси - в тази област всичко несъвършенство на апарата на длъжностните лица особено добър.

За да започнете, трябва да се регистрирате като стопански субект. Можете да се оформите просто като индивидуален предприемач, ако е необходимо да се открие юридическо лице, по-добре е да изберете формата на дружество с ограничена отговорност. И в двата случая ще има опростена система за данъчно облагане и това е само 6% от приходите или 15% от оперативната печалба, прехвърлена на държавата.

Трябва да се отбележи и възможността за регистрация на организация с нестопанска цел - партньорство на собственици на жилища (HOA), което се занимава с много въпроси за подобряване на дома, но това е малко по-различна форма на компания за управление и, както подсказва името, тя се формира като съюз на жителите на къщата. Дейностите попадат под дефиницията на класификатор (OKPD 2) 81 Услуги за поддръжка на сгради и територии. На следващо място, за жилищни и комунални услуги трябва да преминете през лицензиране на вашите дейности.

Като начало трябва да се отбележи, че ръководителят на организацията трябва да притежава съответния опит и знания (които могат да бъдат потвърдени) за поддръжката на къщата, но днес се предвижда да премине специален квалификационен изпит и да получи подходящо свидетелство за получаване на лиценз. Той също така проверява наличието на необходимата материална база, управленските възможности и тест на компетентност на всички мениджъри. Заслужава обаче да се отбележи, че този закон беше приет през втората половина на 2014 г. и лицензирането трябва да приключи преди май 2015 г., докато този момент жилищните и комуналните услуги de jure могат да се осъществят без лиценз. Като се има предвид, че законът е приет едва наскоро, можем да очакваме, че ще има промени в него, които ще засегнат бъдещата работа.

Не трябва да забравяме, че в различни региони техните изисквания към получателите на лицензи могат да бъдат зададени, така че има смисъл да се запознаете с условията за получаване на лиценз във вашия район. Също така, предприемач може да се обърне към трети компании, които се занимават с получаване на лицензи за своите клиенти, това значително ще опрости работата и, почти сигурно, ще отнеме много по-малко време, но в този случай ще трябва да разчитате, че ще похарчите допълнителни няколко десетки хиляди рубли.

След това трябва да намерите място за вашия офис. Обикновено тя се намира на територията на жилищния имот, който ще бъде обслужван или поне в максимална близост до него. Това е съвсем логично. По този начин мястото се намира след определяне на района на работа, но тук също трябва да се отбележи, че в зависимост от района може да се изисква наем на помещения във всяка къща. Например, ако се предполага, че ще предоставя услуги на портиер. Жилищните и комунални услуги обаче са разположени в отделно помещение, където се осъществява директно организационната и административната работа, всички видове услуги се предоставят директно в съоръжението. Жилищните и комунални услуги участват в почти всички възможни работи по поддръжката на жилищните сгради, но само най-големите компании могат да работят независимо. Всъщност, за да се осигури водоснабдяване, електричество и други подобни, е необходимо да се сключват директно споразумения с компании, които се занимават с доставката на тези ресурси до домовете, докато жилищните и комуналните услуги се занимават с поддържането на комуникациите, проверяват населените места и по същество са посредник между жителите и доставчика. Въпреки това в огромното мнозинство от случаите доставката на ресурси идва от добре известен доставчик, с когото са постигнати споразумения по време на строителството на къщата, така че жилищно-комуналните служби се задължават да взаимодействат с вече избрана фирма. Жилищните и комунални услуги обаче започват споразумения с други компании по собствено желание или по искане на жителите. Това включва сметосъбиране, отстраняване на сняг, основни и планови ремонти на сгради и комуникации, асансьорни съоръжения и т.н.

Днес голям брой предприятия се занимават с такива услуги и жилищно-комуналните услуги могат да поемат част от тези отговорности, тоест да наемат специалисти, които ще извършват необходимата работа. В други случаи почти сигурно ще трябва да си сътрудничите с организации на трети страни, защото например събирането на боклук е възможно само ако има значителен парк от подходящо оборудване, капацитет и разрешение за извършване на такива дейности. Много по-лесно е да се обърнете към външни изпълнители. Във връзка с всичко това секторът на жилищните и комунални услуги едва в началото на своята работа вече търси партньори и изгражда връзки с нови компании.

Трябва да се отбележи, че често е възможно да се получи разрешение за обслужване на тази или онази къща, само след като предварително сте спечелили конкурса. Тя се извършва от местната община и тук ще трябва да удовлетворява не само изискванията на държавните структури, но и жителите на къщата, предназначени за поддръжка. Те провеждат специално заседание, на което се взема решение за сключване на споразумение с компания. Затова има смисъл първоначално да се търсят възможни обекти и да се установят връзки с живеещите хора, да се изслушват техните изисквания и, което също е важно, да се определят техните възможности.

В някои къщи хората не пестят от поддръжка и ако са уверени в комуналната услуга, могат да наберат значителни средства за озеленяване, постоянен ремонт и подобрения на сградата и за полагане на допълнителни комуникации. Но можете да намерите къща, в която наемателите не са готови да плащат пари, докато те не искат да правят подобрения и чакат жилищно-комунални услуги, за да разрешат всички проблеми за сметка на самата компания. Чести са случаите, когато среща на наематели отказва да проведе дори интернет кабели. В такива къщи домакинството също ще бъде трудно и компанията не бива да разчита на получаване на нормални печалби - те ще спестят от всичко. Смята се, че секторът на жилищните и комунални услуги се занимава само с кражба на пари, а компания, която е далеч от това, има неоспоримо конкурентно предимство.

За да може компанията да реализира печалба и да бъде високо рентабилна, трябва да се обслужва достатъчно голям брой къщи. В момента държавата отделя значителни средства за подпомагане на работата на жилищно-комуналните услуги, но сега обмислят начини за намаляване на тези субсидии, а предприемачът трябва да бъде готов да бъде готов за това, че в един ден всички подобни постъпления ще спрат или ще намалеят значително. Отначало наистина ще бъде възможно да се вкарат някои къщи в експлоатация, но предприемачът трябва да разполага с резервните средства за подпомагане на дейността си, в противен случай компанията ще фалира. Но дори една четвърт може да не е достатъчна за печалба, възможно е няколко десетки високи сгради да трябва да бъдат обслужвани за това. Големите жилищни и комунални услуги работят с толкова много къщи и само такива компании могат да се развиват. Като цяло, колкото повече съоръжения обслужва организацията, толкова по-висока е рентабилността на нейните дейности. Когато наистина има много къщи за поддръжка и те са разположени на достатъчно разстояние една от друга, трябва да отворите нови офиси - клонове - за удобството на управлението на вашата компания. Ясно е, че това предполага и доста сериозни инвестиции в развитието на бизнеса.

Важен момент в организацията на такова предприятие е персоналът. Тук трябва да се обърне специално внимание на мениджърите, от които зависи ефективността на целия организационен процес. Именно те координират действията на служителите, общуват с живущите, намират проблеми в поддръжката на дома и бързо ги елиминират. Самият предприемач може да направи това, но поради иновациите ще трябва да премине допълнителен тест за професионалната му годност в обществената услуга. Следва останалата част от персонала, който включва хора на административни длъжности и преки изпълнители на задачи. Жилищните и комунални услуги в хода на своята дейност често си сътрудничат с огромен брой компании и за да бъде взаимодействието ефективно, трябва да привлечете мениджъри, които да работят с клиенти, партньори, представители.

Трябва да помислите и за отварянето на денонощната си телефонна поддръжка, защото може да възникне спешна ситуация късно през нощта, а секторът на жилищните и комунални услуги трябва незабавно да реагира. По-добре е въпросите на сигурността да се прехвърлят към частните организации за сигурност, но инсталирането на аларми в апартаментите се извършва само със съгласието на собствениците; често този въпрос се решава напълно от всеки наемател поотделно. В елитните къщи обаче връзката с частна охранителна компания се осъществява предварително във всеки апартамент и първоначално наемателите очакват да се плащат месечни услуги за сигурност. Едновременно с алармата се инсталира противопожарна защита. Друго дружество също участва в събирането на боклука, понякога почистването на помещения и територия, въпреки че самите работници на жилищните и комунални услуги вече могат да го направят.

Важен въпрос са строителните и ремонтни дейности, за това е необходимо да се поддържа достатъчно голям персонал от специалисти, но в повечето случаи жилищно-комуналните услуги се наемат от водопроводчик и няколко асистенти, които на място разрешават най-простите проблеми на място. Когато се случи по-сериозна повреда, се включват служители на строителна организация на трети страни, а в този случай жителите плащат ремонта заедно. Същото важи и за блокирането на канализацията, прекъсванията на електрозахранването и прекъсванията. Когато е възможно, служителите трябва да провеждат превантивни мерки и да предотвратяват проблеми. По принцип жилищата и комуналните услуги могат да работят изключително върху аутсорсинг, наемайки специалисти само в други организации, но в този случай може да бъде трудно да се осигури оперативно управление.

Също така, не можете да забравите за закупуването на подходящо оборудване. Тук се нуждаете от прости домакински предмети за ремонт и почистване, всичко това се закупува в няколко екземпляра и се поставя в офиса на компанията или веднага в съоръженията. Понякога е препоръчително да закупите доста скъпо оборудване за почистване на тръби, предприемачът в този случай ще може да спести значителни пари за ремонти, защото няма да е необходимо да се обаждате на специализиран екип. Ако планирате да извършите поне дребни ремонти, трябва да закупите строителна техника. По този начин цената на закупуването на оборудване може да започне от няколко десетки хиляди рубли и да достигне до няколкостотин, а понякога дори и повече, ако жилищните и комуналните услуги искат самостоятелно да се включат в сметосъбирането, пълноценните строителни работи и отстраняването на снега. Освен това във всеки конкретен случай е необходимо първоначално да се изчисли кое ще бъде по-изгодно не само за предприемача, но и за жителите, тъй като много малки компании предпочитат да работят чрез други организации и да решават икономически въпроси с ръце.

Най-лесният начин за обслужване на нови домове е изграждането на нови, не се изисква ремонт, жителите са щастливи и ако няма прекъсване на електричеството или водата, тогава собствениците на апартаменти изобщо ще плащат посочената такса за комунални услуги и дори не се замислят дали жилищните и комуналните услуги работят лошо. По-сложно е положението със старите къщи, особено с пенсионери. Разрушена сграда има много проблеми точно до изтичане на покрива, пукнатини в стените или напълно изгнила водоснабдителна система, а контингентът е необезпечен народ с много свободно време. В такива къщи почти сигурно може да се натъкне на неофициален „председател“ под формата на някаква баба, която ще се оплаче от всички проблеми, които жителите не могат да решат. Всъщност, въпреки че може да е трудно да се събират пари от жителите, това е доста реалистично и компетентният човек може да се ангажира с ефективна организационна работа. Друго нещо е, че много жилищни и комунални услуги просто не искат да обръщат внимание на това, така че начинаещ предприемач може да дойде в такава къща и след разговор със собствениците на апартаменти да направи обща дискусия относно решението за смяна на управляващата компания. Така можете да се отървете от много некомпетентни организации, които не правят абсолютно нищо и постепенно пазарът ще започне да се развива. Заради това, между другото, беше решено да се издаде лиценз за жилищно-комунални услуги.

Такъв бизнес се характеризира с огромен брой трудности, към които наскоро се добави и необходимостта от получаване на лиценз. Трябва да кажа, че предприемачът директно взема малка част от сумата за комунални сметки от един апартамент и се получава достатъчна печалба поради големия брой обслужвани клиенти. Предвид факта, че повечето жилищни и комунални услуги работят по схема, разработена през втората половина на миналия век, прогресивен лидер може бързо да развие компания. Следователно през първите 2-3 години работа ще бъде трудно, след което ще има достатъчен брой къщи и добра репутация (и без нея ще е трудно да се работи 2-3 години на търговска фирма в тази област), за да се получи прилична печалба.

Матиас Лауданум

(в) www.clogicsecure.com - портал за бизнес планове и ръководства за малък бизнес

08.18.2019